Blog Masonry

En reciente sentencia de 23 de enero de 2023 el Tribunal Supremo crea doctrina jurisprudencial sobre los valores por los que se han de autoliquidar los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la compraventa de bienes inmuebles.

En ambos impuestos la ley dispone que la Base Imponible del tributo se calcula sobre el valor real del inmueble y así debe constar en la autoliquidación.

La Administración puede efectuar la comprobación del valor declarado como base para el cálculo del impuesto y, de hecho, lo estaba haciendo con el método consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes.

En la resolución antes mencionada del Tribunal Supremo, se establece que no es un método idóneo por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata.

Ante una comprobación de la Administración ha de tenerse en cuenta, por una parte, la motivación y razonamiento que han llevado a la comprobación de la autoliquidación presentada por el contribuyente y, por otra parte, el método en el que se basa esta comprobación.

En definitiva, si el valor declarado en una autoliquidación se basa en una tasación oficial efectuada por un perito que ha acudido a visitar el inmueble se presume que tiene una validez superior al valor calculado por la Administración por la aplicación de fórmulas generalizadas. Ello con la excepción de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto y no un bien abstracto, común o genérico.

Es aconsejable que, en inmuebles que no sean de reciente construcción o que el valor real pueda ser cuestionado por la Administración, se disponga de una tasación oficial para poder acreditar el valor declarado al cumplimentar el impuesto de que se trate. Es una prevención que puede ahorrar muchos problemas.

Mercè Graells

Es habitual firmar un contrato con la agencia inmobiliaria cuando encargamos la gestión de venta de un inmueble, donde se fijan los elementos esenciales del encargo: precio de venta, duración del encargo e importe de la comisión sobre el precio de venta.

Ante todo, debemos preguntarnos ¿cuál es la naturaleza jurídica de tal encargo, la razón principal por la que vamos a pagar entre un 5% y un 6% sobre el precio de venta del inmueble?

Si lo que vamos a retribuir es el trabajo de intermediación de la agencia -poner en conocimiento de posibles compradores y realizar visitas-, o las gestiones de tipo administrativo y asesoramiento legal que lleva aparejada toda compraventa, parece adecuado fijar, de común acuerdo, una cantidad a pagar a cuenta y que estará integrada en el total de los honorarios a percibir por la inmobiliaria.

Es práctica común del sector que las agencias inmobiliarias incluyan en los contratos de encargo de venta la obligación del vendedor de abonar el 50% de la comisión total pactada a la firma del contrato de arras.

¿Pero qué ocurre si llegada la fecha para la firma de la escritura la venta no llega a materializarse por causas ajenas a la voluntad del vendedor? Nos referimos al caso en que el comprador no llega a obtener la financiación, o simplemente desiste, incluso sin una justificación válida, tras haber firmado el contrato de arras.

En sentido estricto, el fin propio del encargo no se ha producido y, por ello, parece que no hay razón para pagar la comisión cuya razón de ser es la venta, que no se ha realizado. Resulta evidente el perjuicio que para el vendedor supondrá no cobrar el precio de la venta del inmueble por causas que le son totalmente ajenas, y verse en la situación de perder lo entregado a cuenta de la comisión, o tener incluso que abonar un porcentaje tan elevado como el resto previsto de la comisión. Parece claro, además, que ello generaría un beneficio indebido para la agencia.

Para evitar situaciones injustas como ésta, entendemos que en todo contrato de intermediación para la venta de inmueble debe constar de forma muy clara que la comisión existe sólo de llegar a firmarse la escritura de compraventa, que se pagará en ese momento, no antes, y ello sin perjuicio de que, de común acuerdo, vendedor y agencia puedan pactar una cantidad, a cuenta de dicha comisión, para cubrir los gastos y gestiones que haya llevado a cabo esta última.

Ruth Gay