Apartamentos turísticos en Cataluña. Cómo regularizarlos.

By Laia Ardiaca

Las viviendas de uso turístico, como las promocionadas a través de la plataforma Airbnb o de cualquier otra forma, están permitidas siempre que cumplan determinados requisitos legales. 
El cumplimiento de la normativa en esta materia evitará la imposición de sanciones por parte del Ayuntamiento correspondiente, que pueden llegar a ser muy cuantiosas. 

Para ello, deben tenerse en cuenta los siguientes aspectos: 

1. ¿Qué es una vivienda de uso turístico?
El art. 66 del Decreto 159/2012, de 20 de noviembre de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico, las define como: 
Aquellas que son cedidas por su propietario, directamente o indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas en ese Decreto.

Para tener la consideración de vivienda de uso turístico, se exigen un mínimo de dos cesiones en un año y que cada ocupación no sea superior a 31 días continuados. 

No se admite, hasta el momento la cesión a terceros de habitaciones o estancias, la vivienda debe cederse por completo. Sin embargo, seguimos pendientes de la evolución normativa del sector, y del futuro Decreto de Reglamento de Turismo en Cataluña, que ya en su fase de Proyecto introducía esta posibilidad de ceder por habitaciones a cambio de contraprestación económica. 

2. Si tengo una vivienda de uso turístico, ¿cómo puedo regularizarla?
Es necesario que el propietario de la vivienda en cuestión presente la Comunicación previa de inicio de actividad ante el Ayuntamiento competente. 

En esta comunicación previa se harán constar los siguientes datos: 

• datos de la vivienda y capacidad legal máxima.
• datos del propietario.
• número de teléfono para atender comunicaciones relativas a la vivienda.
• empresa de asistencia y mantenimiento de la vivienda.
• declaración responsable de que la vivienda dispone de cédula de habitabilidad.
• datos de la persona gestora de la vivienda, si la hubiere.
• declaración responsable de que la gestora tiene título suficiente del propietario para llevar a cabo la gestión.  

3. ¿Qué es el Registro de Turismo de Cataluña?
Una vez efectuada la comunicación previa de inicio de actividad, el Ayuntamiento correspondiente lo notificará a la Generalitat de Catalunya, para su inscripción al Registro de Turismo de Cataluña. Cada vivienda de uso turístico tendrá asignado un número de RTC que le identifica a efectos legales. 

4. ¿Pueden denegarme la regularización del apartamento turístico?
Así es. Las ordenanzas municipales establecen las limitaciones de uso de su propio territorio, por lo que pueden establecer restricciones al otorgamiento de licencias y autorizaciones. 

En el caso de Barcelona, se ha aprobado el PEUAT (Plan Especial Urbanístico para la regulación de los establecimientos de alojamientos turísticos, albergues juveniles, residencias colectivas de alojamiento temporal y viviendas de uso turístico en la ciudad de Barcelona), que entró en vigor el día 6 de marzo de 2017. 

De acuerdo con el PEUAT se restringe el alta de este tipo de actividad, dividiendo el territorio de la ciudad en 4 zonas, y ciertas áreas de tratamiento específico, con el objetivo de evitar la concentración excesiva de turismo, mejorar la calidad de vida de los vecinos y establecer un modelo urbano sostenible con garantía de los derechos fundamentales. Si deseas conocer más en detalle el PEUAT, visita la web del Ajuntament de Barcelona.  
Por otro lado, es muy importante que el uso turístico de la vivienda no esté expresamente  prohibido en los Estatutos de la comunidad de propietarios, inscritos en el Registro de la Propiedad. 

5. ¿Qué requisitos debo cumplir respecto de la vivienda de uso turístico conforme a la ley?

El Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, exige que las viviendas de uso turístico y sus propietarios cumplan los siguientes requisitos: 

• Disponer de cédula de habitabilidad.
• Cumplir las condiciones técnicas y de calidad que se exigen a todas las viviendas.
• Estar en perfecto estado de higiene.
• Que estén amuebladas y dotadas de los elementos necesarios para el uso de la vivienda y el número de plazas que tenga. 
• Facilitar el teléfono de contacto a los usuarios.
• Hacer el debido mantenimiento a la vivienda.
• Exhibir en lugar visible y accesible para los turistas el teléfono de contacto del propietario y la disponibilidad del Libro de Hojas de Reclamación. 
• Remitir a los Mossos de Esquadra (a través de su página web) la información de la estancia de las personas que se alojen en la vivienda conforme a la normativa de seguridad ciudadana. 

6. ¿Qué impuestos debo pagar si destino mi vivienda a uso turístico? 

• Impuesto sobre las estancias en los establecimientos turísticos (tasa turística): 

Al final de cada estancia, el propietario deberá recaudar el Impuesto sobre las estancias en los establecimientos públicos, con entrega de la correspondiente factura y liquidándolo ante la Agencia Tributaria de Cataluña.

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF):

El propietario que perciba contraprestaciones económicas por la cesión de su apartamento deberá declarar los ingresos obtenidos en al realizar su declaración de IRPF, como rendimientos de capital inmobiliario (cuando se realice entre particulares) o bien como rendimiento de actividades económicas cuando se realice de forma continuada en el tiempo, con empleado contratado a jornada completa, o se ofrezcan determinados servicios anejos o complementarios. Se podrán deducir determinados gastos hechos en la vivienda para la obtención del rendimiento. 

Hay que tener en cuenta que la Agencia Tributaria Española, desde hace un tiempo, está supervisando estas situaciones de ingresos por arrendamiento turístico no declarados, para combatir la economía sumergida en el sector, y se están recibiendo múltiples inspecciones que pueden derivar en sanciones del 25 % de los ingresos no declarados más los intereses de demora. Véase este artículo de hace un año en el diario El Mundo, que pone de manifiesto esta situación: www.elmundo.es.

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA):

La cesión de la vivienda para uso turístico está exenta de IVA (art. 20.1.23º de la Ley del IVA), salvo que se ofrezcan servicios complementarios propios de la industria hotelera (como por ejemplo, de restaurante o limpieza de ropa). 

Esperamos que este artículo os haya servido de ayuda y quedamos a vuestra disposición para cualquier duda o inquietud que tengáis sobre ésta o cualquier otra cuestión legal. Estaremos encantados de atenderte en una primera consulta sin coste ni compromiso.  
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