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By Laia Ardiaca  Las viviendas de uso turístico, como las promocionadas a través de la plataforma Airbnb o de cualquier otra forma, están permitidas siempre que cumplan determinados requisitos legales.
El cumplimiento de la normativa en esta materia evitará la imposición de sanciones por parte del Ayuntamiento correspondiente, que pueden llegar a ser muy cuantiosas. Para ello, deben tenerse en cuenta los siguientes aspectos: 1. ¿Qué es una vivienda de uso turístico? El art. 66 del Decreto 159/2012, de 20 de noviembre de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico, las define como: Aquellas que son cedidas por su propietario, directamente o indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas en ese Decreto. Para tener la consideración de vivienda de uso turístico, se exigen un mínimo de dos cesiones en un año y que cada ocupación no sea superior a 31 días continuados. No se admite, hasta el momento la cesión a terceros de habitaciones o estancias, la vivienda debe cederse por completo. Sin embargo, seguimos pendientes de la evolución normativa del sector, y del futuro Decreto de Reglamento de Turismo en Cataluña, que ya en su fase de Proyecto introducía esta posibilidad de ceder por habitaciones a cambio de contraprestación económica. 2. Si tengo una vivienda de uso turístico, ¿cómo puedo regularizarla? Es necesario que el propietario de la vivienda en cuestión presente la Comunicación previa de inicio de actividad ante el Ayuntamiento competente. En esta comunicación previa se harán constar los siguientes datos:
Una vez efectuada la comunicación previa de inicio de actividad, el Ayuntamiento correspondiente lo notificará a la Generalitat de Catalunya, para su inscripción al Registro de Turismo de Cataluña. Cada vivienda de uso turístico tendrá asignado un número de RTC que le identifica a efectos legales. 4. ¿Pueden denegarme la regularización del apartamento turístico? Así es. Las ordenanzas municipales establecen las limitaciones de uso de su propio territorio, por lo que pueden establecer restricciones al otorgamiento de licencias y autorizaciones. En el caso de Barcelona, se ha aprobado el PEUAT (Plan Especial Urbanístico para la regulación de los establecimientos de alojamientos turísticos, albergues juveniles, residencias colectivas de alojamiento temporal y viviendas de uso turístico en la ciudad de Barcelona), que entró en vigor el día 6 de marzo de 2017. De acuerdo con el PEUAT se restringe el alta de este tipo de actividad, dividiendo el territorio de la ciudad en 4 zonas, y ciertas áreas de tratamiento específico, con el objetivo de evitar la concentración excesiva de turismo, mejorar la calidad de vida de los vecinos y establecer un modelo urbano sostenible con garantía de los derechos fundamentales. Si deseas conocer más en detalle el PEUAT, visita la web del Ajuntament de Barcelona. Por otro lado, es muy importante que el uso turístico de la vivienda no esté expresamente prohibido en los Estatutos de la comunidad de propietarios, inscritos en el Registro de la Propiedad. 5. ¿Qué requisitos debo cumplir respecto de la vivienda de uso turístico conforme a la ley? El Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, exige que las viviendas de uso turístico y sus propietarios cumplan los siguientes requisitos:
Hay que tener en cuenta que la Agencia Tributaria Española, desde hace un tiempo, está supervisando estas situaciones de ingresos por arrendamiento turístico no declarados, para combatir la economía sumergida en el sector, y se están recibiendo múltiples inspecciones que pueden derivar en sanciones del 25 % de los ingresos no declarados más los intereses de demora. Véase este artículo de hace un año en el diario El Mundo, que pone de manifiesto esta situación: www.elmundo.es.
Esperamos que este artículo os haya servido de ayuda y quedamos a vuestra disposición para cualquier duda o inquietud que tengáis sobre ésta o cualquier otra cuestión legal. Estaremos encantados de atenderte en una primera consulta sin coste ni compromiso. Síguenos en nuestras redes sociales para estar al día de los temas que te afectan y ¡comparte el artículo si te resultó útil! ¡Gracias!:
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By Andrés Gómez  En ocasiones, por circunstancias de la vida, una persona puede sufrir enfermedades o deficiencias persistentes de carácter físico o psíquico que le impidan gobernarse por sí misma. Pensemos, por ejemplo, en el caso de una abuela o abuelo que padece alzheimer o demencia senil grave. Este familiar probablemente no podrá firmar contratos, pagar facturas, gestionar sus propiedades, etc.
Para proteger a esas personas, y poder garantizar el cumplimiento de sus obligaciones y la efectiva defensa de sus derechos, existe un nuestro ordenamiento jurídico la figura de la incapacitación. ¿Qué es la incapacitación? Es la privación total o parcial de la capacidad de obrar de la persona, que sólo puede ser declarada por sentencia judicial y por las causas que fija la ley. El art. 200 del Código Civil establece que son causas de incapacitación las enfermedades o deficiencias persistentes, de carácter físico o psíquico que impiden a la persona gobernarse por sí misma. Por lo tanto, deben cumplirse estas condiciones:
¿Quién puede pedir la incapacitación de una persona? Las personas legitimadas para interponer la demanda de incapacitación, las encontramos reguladas en el art. 757 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y son las siguientes:
¿En qué consistirá el Procedimiento judicial de incapacitación? En este proceso judicial, el Juez valorará si concurre en el presunto incapaz alguna causa de incapacitación y en qué grado esa incapacitación afecta al gobierno de su persona y bienes, así como las personas que deberán ser nombradas para asistirle en la medida necesaria. Para ello, se dará audiencia a los parientes del presunto incapaz, se examinará directamente a éste en el juicio y se presentará un dictamen de un facultativo (por ejemplo, un psiquiatra). ¿Qué aspectos deberá regular la Sentencia? En la Sentencia, el Juez determinará principalmente:
¿Qué es la tutela? Es una institución jurídica de protección de la persona que se constituirá cuando se proceda a la incapacitación total de la persona. El tutor asumirá la representación legal de la persona con la capacidad modificada judicialmente. La tutela se ejercerá bajo la vigilancia del Ministerio Fiscal. ¿Quién será tutor de la persona con la capacidad modificada judicialmente? Se nombrará tutor a alguna de estas personas: 1. A la persona que el presunto incapaz hubiera designado previamente en Escritura Pública (autotutela). 2. A la persona designada por los padres en Escritura Pública o Testamento. 3. A falta de las anteriores, el Juez nombrará a alguna de las siguientes personas:
¿Qué es la curatela? Es una institución de protección de la persona que se constituirá cuando se proceda a la incapacitación parcial o relativa de la persona. Se trata de un complemento de la capacidad de la persona, y será la sentencia judicial la que determinará los ámbitos relativos a la administración de los bienes en que será necesaria la intervención del curador. Los actos realizados por la persona con capacidad modificada judicialmente sin la intervención del curador, cuando ésta sea necesaria según la sentencia, serán anulables. ¿Cuándo finaliza el estado de incapacitación de una persona? La Sentencia que declara la modificación de la capacidad de una persona, no produce efectos de cosa juzgada, ni debe entenderse como una resolución definitiva sobre la capacidad de la persona. Tal y como establece el art. 761.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: “La sentencia de incapacitación no impedirá que, sobrevenidas nuevas circunstancias, pueda instarse un nuevo proceso que tenga por objeto dejar sin efecto o modificar el alcance de la incapacitación ya establecida”. Esperamos que esta información haya sido de vuestro interés y ayuda, y desde G&G Abogados quedamos a vuestra disposición para orientaros y asesoraros de manera más personalizada y amplia en esta materia, de forma totalmente profesional y confidencial. Recordad que la primera consulta es gratuita y sin compromiso. Si el artículo te resultó útil, por favor, ¡compártelo! By Laia Ardiaca  Las parejas estables a quienes se aplica el derecho civil catalán, tienen un régimen legal muy asimilado al matrimonio, pues el legislador ha tenido en cuenta la realidad social en la que vivimos.
Pero hay que tener claro que no sucede así en toda España, pues dependiendo del lugar se aplican unas normas u otras, quedando pendiente que se armonice la regulación de esta materia a nivel nacional, evitando así las discriminaciones que existen entre las parejas de hecho de unas y otras comunidades autónomas. Centrándonos aquí en la regulación catalana, veamos cuáles son los aspectos a tener en cuenta:
2. ¿Cuándo deja de existir la pareja estable? La pareja estable se extingue cuando:
3. ¿Qué pasa cuando se extingue la pareja estable? Los efectos de la extinción de la pareja estable son muy similares a los que tienen lugar cuando se disuelve el matrimonio. Nos referimos a qué ocurrirá con los bienes de la pareja, la vivienda, los hijos, las pensiones de alimentos y compensatorias. En primer lugar, regirán los pactos de común acuerdo que hayan alcanzado los convivientes. Estos pactos podrán ser presentados ante el Juzgado para que sean aprobados judicialmente, y tengan la fuerza ejecutiva que tiene el convenio regulador del divorcio. A falta de acuerdo entre los convivientes, será necesario acudir al juez para que sea éste el que determine los efectos de la extinción del vínculo familiar, tal y como sucede en el caso del matrimonio. El Libro II del Código Civil de Cataluña que regula esta materia, establece que se aplicará a la guarda de los hijos, el mismo régimen que en el caso de divorcio o separación en el matrimonio. La atribución del uso de la vivienda familiar, en caso de hijos comunes, se hará en favor del que tenga la guarda de éstos, o bien si la guarda es compartida, al que tenga más necesidad. Regula también el derecho a una compensación por razón de trabajo y el derecho a una prestación de alimentos a favor del conviviente que sale desfavorecido del cese de la convivencia, por haberse dedicado a los hijos o cuando la convivencia haya reducido su capacidad de percibir ingresos, resultado todo ello de una decisión común en interés de ambos. 4. ¿Qué pasa si uno de los convivientes muere? ¿Qué derechos hereditarios tiene el que sobrevive? En este punto, existe una total equiparación entre los cónyuges y los convivientes en Cataluña, por lo que tendrán exactamente los mismos derechos. Entre otros, el conviviente que sobrevive tiene derecho a la herencia en la sucesión intestada del otro a falta de hijos y descendientes, si existen hijos o descendientes tendrá derecho al usufructo universal de la herencia, y también podrá solicitar la cuarta viudal. Ahora bien, esto será así siempre que la pareja no estuviera separada de hecho al tiempo de la muerte del causante, en cuyo caso, perdería todo derecho a suceder. 5. ¿Tendrá el conviviente que sobrevive derecho a la pensión de viudedad? La respuesta es sí. PERO deberá acreditarse el cumplimiento de ciertos requisitos para poder tener la condición de beneficiaro, y que son los mismos para toda España porque se trata de normativa estatal:
6. ¿Qué sucede con los hijos? ¿Hay alguna diferencia entre estar casado y no estarlo? En esta materia no existe ninguna diferencia. Tanto la normativa estatal como la catalana establecen la igualdad de filiación matrimonial, no matrimonial y adoptiva, que deriva de la propia Constitución que determina que los hijos son iguales ante la Ley, con independencia de su filiación (art. 39 de la CE). Por lo tanto, los derechos y obligaciones en las relaciones paternofiliales tanto de parejas casadas como no casadas son los mismos. 7. La Declaración del Impuesto sobre la renta de las Personas Física. La Legislación tributaria estatal no reconoce la pareja de hecho como una unidad familiar, por lo que la ésta no podrá hacer una declaración del IRPF conjunta ni aprovechar los beneficios que de ello resultan, lo que, por contra, sí pueden hacer los matrimonios. Sólo podrán hacer la declaración individual. Existe aquí una clara discriminación entre un supuesto y el otro. 8. El derecho a subrogarse en el arrendamiento de vivienda que figura a nombre del conviviente fallecido. La Ley de Arrendamientos Urbanos prevé, en el caso de arrendamiento de vivienda, que si fallece uno de los convivientes, pueda el otro subrogarse en la posición de arrendatario, siempre que se acredite que existió convivencia durante dos años o bien existan hijos en común (art. 16 de la LAU). Sin embargo, dicha ley no prevé lo mismo para el caso de arrendamiento de local de negocio o distinto de vivienda, en cuyo caso el conviviente que sobreviva no tendrá derecho a subrogarse. RECOMENDACIÓN DE G&G: Por seguridad jurídica, es conveniente constituir la pareja estable mediante escritura pública, y aprovechar este acto para pactar ciertos aspectos relativos, principalmente, a los bienes de la pareja, los hijos comunes y la vivienda. Además, es recomendable inscribir la pareja en el Registro creado por la Generalitat de Cataluña, o registro equivalente en otra comunidad autónoma, a los efectos de poder acreditar la situación del vínculo familiar, y evitar pérdidas de derechos como la pensión de viudedad. By Andrés Gómez  Analizamos aquí el supuesto en que estamos interesados en adquirir una vivienda o bien ya la hemos adquirido, y nos encontramos con que la misma está arrendada a un tercero. Ante estas situaciones, es conveniente conocer qué derechos y obligaciones tenemos como nuevos propietarios del inmueble, y en qué supuestos se puede resolver el contrato de arrendamiento existente.
Para ello, lo primero que debemos saber es en qué fecha se firmó el contrato de arrendamiento existente, puesto que la misma determinará qué ley debemos aplicar. Nos podemos encontrar ante dos situaciones: 1º. - Contratos suscritos con posterioridad al 6 de junio de 2013. En estos casos, será de aplicación lo dispuesto en la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que reforma la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. • ¿Qué establece esta ley? Que el adquirente de una finca que esté inscrita en el Registro de la Propiedad, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador (esto es, el anterior propietario que firmó el contrato de arrendamiento), cuando dicho contrato de arrendamiento se halle inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión de la finca. • ¿Qué pasaría si la finca no constase en el Registro de la Propiedad? En tal caso, deberíamos recurrir a lo establecido en el art. 1571 del Código Civil: “El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.” Por tanto, el adquirente tiene derecho a extinguir el contrato vigente, pero a cambio, el arrendatario podrá exigir: - Al adquirente: Que le deje continuar en la vivienda 3 meses, desde que éste le notifique fehacientemente su propósito de extinguir el contrato. - Al vendedor-arrendador: Que le indemnice en los daños y perjuicios que se le causen por la extinción del contrato. • ¿Qué sucedería si durante la duración del contrato, el derecho del arrendador quedara resuelto (es decir, que dejara de ser arrendador por las causas previstas en la ley, como por ejemplo, una ejecución hipotecaria)? En tal caso, el contrato de arrendamiento quedaría extinguido, salvo que el mismo hubiese sido inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador, en cuyo caso durará el tiempo que se hubiera pactado. 2º. - Contratos suscritos con anterioridad al 6 de junio de 2013 y después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (1 de enero de 1995). En estos casos, será de aplicación la redacción original de los arts. 13 y 14 de la la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. • ¿Qué establece esta ley? Que el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en la posición del arrendador (esto es, el anterior propietario) durante los primeros 5 años de vigencia del contrato. • ¿Qué sucede si la duración pactada en el contrato es superior a 5 años? En este caso, debemos distinguir dos supuestos: A) Que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad: el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, esto es, estará obligado a soportar el contrato de arrendamiento por el tiempo pactado que se establezca en el mismo. B) Que el contrato no esté inscrito: El adquirente solo deberá respetar el arrendamiento por los cinco primeros años del mismo (o lo que quede de ese plazo), pero en cuanto al resto de plazo, no estará obligado a subrogarse, si concurren los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria (es decir, si es adquirente a título oneroso y de buena fe). Esto sin perjuicio del derecho del arrendatario a recibir una indemnización por la resolución anticipada de su contrato (un mes de renta por año que falte por cumplir). • ¿Qué sucedería si durante los 5 primeros años de duración del contrato, el derecho del arrendador quedara resuelto? El arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan los 5 primeros años del mismo. Pero si la duración pactada en el contrato fuera superior a esos 5 años, el arrendamiento quedaría resuelto por el plazo restante, salvo que estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad. En este último caso, el adquirente deberá soportar el arrendamiento durante toda la duración pactada en el contrato. Como vemos, son varios los factores que deben tenerse en cuenta a la hora de ponderar qué consecuencias legales tiene la existencia de un arrendamiento de un inmueble para los adquirentes del mismo: la fecha del contrato, el plazo de duración pactado, su inscripción en el Registro de la Propiedad. Desde G&G Abogados le recomendamos que, en caso de encontrarse en una situación como las descritas, ya sea como adquirente de una vivienda arrendada o como arrendatario, se asesore debidamente sobre las consecuencias que afectan a su caso concreto y los derechos que le asisten. |
G&G ABOGADOS Y ASESORES FISCALESLa firma está ubicada en pleno centro de Barcelona. Fue fundada en 1997 y, desde entonces, ha concentrado sus esfuerzos en proporcionar a sus clientes un asesoramiento integral y de calidad. Archives
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