Aspectos básicos que debes tener en cuenta antes de firmar el contrato de arrendamiento

By Andrés Gómez

Cuando entramos a vivir en un piso, muchas veces acabamos firmando el contrato de alquiler que nos propone el arrendador o la agencia inmobiliaria, fijándonos únicamente en que la renta sea la pactada, pero ignorando las muchas cláusulas que luego nos pueden traer problemas. Para intentar evitar encontrarnos en esa situación, hoy comentaremos algunos aspectos a tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de arrendamiento de vivienda:
(Todo lo comentado en el presente artículo regirá para los contratos firmados con posterioridad al 6 de junio de 2013)​

Duración:
Norma General: La duración del contrato será la pactada por las partes.
¿Existe algún mínimo? Sí, el inquilino debe poder disfrutar de la vivienda arrendada un mínimo de 3 años.
¿Qué sucede si en mi contrato de alquiler se establece que la duración del mismo es únicamente de 1 año? En ese caso, el arrendatario tiene derecho a que se prorrogue   el contrato anualmente hasta alcanzar el mínimo de 3 años exigidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
EXCEPCIÓN: Cuando el arrendador la necesitase para destinarla a vivienda permanente:

• Para sí o algún familiar en primer grado de consanguinidad o adopción (padres o hijos)
• Para su cónyuge, en casos de sentencia de separación o divorcio.

En estos supuestos, transcurrido el primer año de duración del contrato, el arrendador podrá rescindir el contrato, comunicándolo al arrendatario con un preaviso de 2 meses.

¿Se puede prorrogar el contrato más allá de los tres años?  Si transcurridos los 3 primeros años, ninguna de las partes comunica a la otra, con una antelación mínima de 30 días, su voluntad de no renovar el contrato, se entenderá prorrogado durante 1 año más.

Desistimiento:

Norma General: Las partes deben cumplir los términos estipulados en el contrato de arrendamiento.
¿Puedo irme del piso antes de que finalice el contrato? El arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento una vez hayan transcurrido los primeros 6 meses, comunicándoselo al arrendador con un preaviso mínimo de 30 días.

ALERTA! En el contrato, el arrendador puede introducir una cláusula mediante la cual el arrendatario deba indemnizarle en caso de desistimiento anticipado del contrato. Como máximo, puede reclamar al arrendatario la cantidad correspondiente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir. Si resta menos de un año de contrato, el arrendador podrá reclamar la parte proporcional.

¿Qué sucede si el contrato está a nombre de mi cónyuge y nos separamos?  En ese caso, si el titular del contrato decidiese abandonar la vivienda, su cónyuge podrá continuar en el piso en las mismas condiciones en las que se firmó el contrato, siempre y cuando avise al arrendador de dicha circunstancia en el plazo de un mes desde el efectivo abandono de la vivienda.
¿Y si no estamos casados?  En caso de no estar casados, será necesario que se cumpla, únicamente, alguno de los dos siguientes requisitos:

• Haber convivido durante dos años en relación de pareja.
• Haber tenido hijos en común, y vivir juntos.

Fianza

Norma General:   Obligatoriedad de prestar fianza en metálico al momento de celebración del contrato de arrendamiento.
¿Qué cantidad me pueden pedir como fianza?  La ley establece que, para los arrendamientos de vivienda, se deberá prestar fianza por una cantidad equivalente a una mensualidad de renta.

• Sin embargo, es cada vez más frecuente que los arrendadores exijan una fianza de 2 meses, la cual está regulada en la ley para casos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

¿Pueden pedirme alguna otra garantía?  Aunque lo más normal es que el arrendador solicite únicamente la prestación de la fianza, la ley permite que las partes pacten cualquier otra garantía adicional, generalmente, un aval bancario.
¿Pueden aumentarme la fianza durante la vigencia del contrato?  Durante los primeros tres años de contrato, la fianza no podrá actualizarse. A partir del tercer año, habrá que distinguir entre:

• Contratos de 3 años: En caso de que el contrato se prorrogue, el arrendador podrá exigir un incremento de la fianza hasta equipararlo a una o dos mensualidades de la renta actual.
• Contratos de más de 3 años: Se estará a lo pactado por las partes en el contrato. En caso de no haber pactado nada respecto al incremento de la fianza, ésta podrá ser aumentada en la misma cantidad que lo pactado para la renta mensual.

¿Cuándo me devuelven la fianza?  La fianza se deberá restituir al arrendatario, en el plazo de un mes, a contar desde la efectiva la entrega de llaves del piso. A partir del primer mes, devengará el interés legal y además el arrendatario podrá ejercitar las acciones judiciales para  obtener el efectivo retorno de la fianza.

Esperamos que este artículo os haya servido de ayuda y quedamos a vuestra disposición para cualquier duda o inquietud que tengáis sobre esta o cualquier otra cuestión legal. Estaremos encantados de atenderte en una primera consulta sin coste ni compromiso. 

Síguenos en nuestras redes sociales para estar al día de los temas que te afectan y ¡comparte el artículo si te resultó útil! ¡Gracias!