By Andrés Gómez

Cuando entramos a vivir en un piso, muchas veces acabamos firmando el contrato de alquiler que nos propone el arrendador o la agencia inmobiliaria, fijándonos únicamente en que la renta sea la pactada, pero ignorando las muchas cláusulas que luego nos pueden traer problemas. Para intentar evitar encontrarnos en esa situación, hoy comentaremos algunos aspectos a tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de arrendamiento de vivienda:
(Todo lo comentado en el presente artículo regirá para los contratos firmados con posterioridad al 6 de junio de 2013)​

Duración:
Norma General: La duración del contrato será la pactada por las partes.
¿Existe algún mínimo? Sí, el inquilino debe poder disfrutar de la vivienda arrendada un mínimo de 3 años.
¿Qué sucede si en mi contrato de alquiler se establece que la duración del mismo es únicamente de 1 año? En ese caso, el arrendatario tiene derecho a que se prorrogue   el contrato anualmente hasta alcanzar el mínimo de 3 años exigidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
EXCEPCIÓN: Cuando el arrendador la necesitase para destinarla a vivienda permanente:

• Para sí o algún familiar en primer grado de consanguinidad o adopción (padres o hijos)
• Para su cónyuge, en casos de sentencia de separación o divorcio.

En estos supuestos, transcurrido el primer año de duración del contrato, el arrendador podrá rescindir el contrato, comunicándolo al arrendatario con un preaviso de 2 meses.

¿Se puede prorrogar el contrato más allá de los tres años?  Si transcurridos los 3 primeros años, ninguna de las partes comunica a la otra, con una antelación mínima de 30 días, su voluntad de no renovar el contrato, se entenderá prorrogado durante 1 año más.

Desistimiento:

Norma General: Las partes deben cumplir los términos estipulados en el contrato de arrendamiento.
¿Puedo irme del piso antes de que finalice el contrato? El arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento una vez hayan transcurrido los primeros 6 meses, comunicándoselo al arrendador con un preaviso mínimo de 30 días.

ALERTA! En el contrato, el arrendador puede introducir una cláusula mediante la cual el arrendatario deba indemnizarle en caso de desistimiento anticipado del contrato. Como máximo, puede reclamar al arrendatario la cantidad correspondiente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir. Si resta menos de un año de contrato, el arrendador podrá reclamar la parte proporcional.

¿Qué sucede si el contrato está a nombre de mi cónyuge y nos separamos?  En ese caso, si el titular del contrato decidiese abandonar la vivienda, su cónyuge podrá continuar en el piso en las mismas condiciones en las que se firmó el contrato, siempre y cuando avise al arrendador de dicha circunstancia en el plazo de un mes desde el efectivo abandono de la vivienda.
¿Y si no estamos casados?  En caso de no estar casados, será necesario que se cumpla, únicamente, alguno de los dos siguientes requisitos:

• Haber convivido durante dos años en relación de pareja.
• Haber tenido hijos en común, y vivir juntos.

Fianza

Norma General:   Obligatoriedad de prestar fianza en metálico al momento de celebración del contrato de arrendamiento.
¿Qué cantidad me pueden pedir como fianza?  La ley establece que, para los arrendamientos de vivienda, se deberá prestar fianza por una cantidad equivalente a una mensualidad de renta.

• Sin embargo, es cada vez más frecuente que los arrendadores exijan una fianza de 2 meses, la cual está regulada en la ley para casos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

¿Pueden pedirme alguna otra garantía?  Aunque lo más normal es que el arrendador solicite únicamente la prestación de la fianza, la ley permite que las partes pacten cualquier otra garantía adicional, generalmente, un aval bancario.
¿Pueden aumentarme la fianza durante la vigencia del contrato?  Durante los primeros tres años de contrato, la fianza no podrá actualizarse. A partir del tercer año, habrá que distinguir entre:

• Contratos de 3 años: En caso de que el contrato se prorrogue, el arrendador podrá exigir un incremento de la fianza hasta equipararlo a una o dos mensualidades de la renta actual.
• Contratos de más de 3 años: Se estará a lo pactado por las partes en el contrato. En caso de no haber pactado nada respecto al incremento de la fianza, ésta podrá ser aumentada en la misma cantidad que lo pactado para la renta mensual.

¿Cuándo me devuelven la fianza?  La fianza se deberá restituir al arrendatario, en el plazo de un mes, a contar desde la efectiva la entrega de llaves del piso. A partir del primer mes, devengará el interés legal y además el arrendatario podrá ejercitar las acciones judiciales para  obtener el efectivo retorno de la fianza.

Esperamos que este artículo os haya servido de ayuda y quedamos a vuestra disposición para cualquier duda o inquietud que tengáis sobre esta o cualquier otra cuestión legal. Estaremos encantados de atenderte en una primera consulta sin coste ni compromiso. 

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By Laia Ardiaca

By Andrés Gómez

Analizamos aquí el supuesto en que estamos interesados en adquirir una vivienda o bien ya la hemos adquirido, y nos encontramos con que la misma está arrendada a un tercero. Ante estas situaciones, es conveniente conocer qué derechos y obligaciones tenemos como nuevos propietarios del inmueble, y en qué supuestos se puede resolver el contrato de arrendamiento existente. ​

Para ello, lo primero que debemos saber es en qué fecha se firmó el contrato de arrendamiento existente, puesto que la misma determinará qué ley debemos aplicar. Nos podemos encontrar ante dos situaciones: 
1º. -  Contratos suscritos con posterioridad al 6 de junio de 2013.

En estos casos, será de aplicación lo dispuesto en la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que reforma la  Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. 
• ¿Qué establece esta ley?
   Que el adquirente de una finca que esté inscrita en el Registro de la Propiedad, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador (esto es, el anterior propietario que firmó el contrato de arrendamiento), cuando dicho contrato de arrendamiento se halle inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión de la finca.
 • ¿Qué pasaría si la finca no constase en el Registro de la Propiedad?   En tal caso, deberíamos recurrir a lo establecido en el art. 1571 del Código Civil: “El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.” Por tanto, el adquirente tiene derecho a extinguir el contrato vigente, pero a cambio, el arrendatario podrá exigir: 
- Al adquirente: Que le deje continuar en la vivienda 3 meses, desde que éste le notifique fehacientemente su propósito de extinguir el contrato.
- Al vendedor-arrendador: Que le indemnice en los daños y perjuicios que se le causen por la extinción del contrato.
• ¿Qué sucedería si durante la duración del contrato, el derecho del arrendador quedara resuelto (es decir, que dejara de ser arrendador por las causas previstas en la ley, como por ejemplo, una ejecución hipotecaria)? En tal caso, el contrato de arrendamiento quedaría extinguido, salvo que el mismo hubiese sido inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador, en cuyo caso durará el tiempo que se hubiera pactado. 

2º. - Contratos suscritos con anterioridad al 6 de junio de 2013 y después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (1 de enero de 1995).

En estos casos, será de aplicación la redacción original de los arts. 13 y 14 de la la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. 
• ¿Qué establece esta ley?   Que el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en la posición del arrendador (esto es, el anterior propietario) durante los primeros 5 años de vigencia del contrato.
 • ¿Qué sucede si la duración pactada en el contrato es superior a 5 años?  
En este caso, debemos distinguir dos supuestos: 

A) Que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad: el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, esto es, estará obligado a soportar el contrato de arrendamiento por el tiempo pactado que se establezca en el mismo.
B) Que el contrato no esté inscrito: El adquirente solo deberá respetar el arrendamiento por los cinco primeros años del mismo (o lo que quede de ese plazo), pero en cuanto al resto de plazo, no estará obligado a subrogarse, si concurren los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria (es decir, si es adquirente a título oneroso y de buena fe). Esto sin perjuicio del derecho del arrendatario a recibir una indemnización por la resolución anticipada de su contrato (un mes de renta por año que falte por cumplir). 

• ¿Qué sucedería si durante los 5 primeros años de duración del contrato, el derecho del arrendador quedara resuelto?
  El arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan los 5 primeros años del mismo. Pero si la duración pactada en el contrato fuera superior a esos 5 años, el arrendamiento quedaría resuelto por el plazo restante, salvo que estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad. En este último caso, el adquirente deberá soportar el arrendamiento durante toda la duración pactada en el contrato.

Como vemos, son varios los factores que deben tenerse en cuenta a la hora de ponderar qué consecuencias legales tiene la existencia de un arrendamiento de un inmueble para los adquirentes del mismo: la fecha del contrato, el plazo de duración pactado, su inscripción en el Registro de la Propiedad.  

Desde G&G Abogados le recomendamos que, en caso de encontrarse en una situación como las descritas, ya sea como adquirente de una vivienda arrendada o como arrendatario, se asesore debidamente sobre las consecuencias que afectan a su caso concreto y los derechos que le asisten. 

 by Andrés Gómez

Cada día crece el número de personas que, ante la imposibilidad de adquirir un inmueble en propiedad, acaban decantándose por una vivienda de alquiler, con lo que ello puede conllevar. Entre otras cosas, desconocemos el estado real del piso, puesto que no podemos saber con exactitud cómo ha sido conservado por el anterior inquilino, la calidad del material de construcción o el estado de los elementos que lo integran. En este sentido, es bastante frecuente que durante la estancia en la vivienda se deba hacer frente a reparaciones, surgiendo la duda de quién debe sufragar los gastos de las mismas, si el arrendador o el arrendatario.

El legislador da respuesta a esta cuestión en el art. 1554.3 del Código Civil, donde se establece que el arrendador estará obligado a realizar, durante el arrendamiento, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

En el mismo sentido se expresa el art. 21 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”.

Por lo tanto, parece evidente que deberá ser el arrendador el encargado de sufragar las reparaciones necesarias para la efectiva conservación de la vivienda, y será el arrendatario el encargado de sufragar las pequeñas reparaciones que se produzcan por el uso ordinario de la vivienda.

¿Qué debemos entender por obras necesarias y por pequeñas reparaciones?
El problema principal a la hora de afrontar las reparaciones que pueda necesitar una vivienda reside en el concepto “pequeñas reparaciones”, ya que, en esos casos, correrán a cargo del arrendatario. En este sentido, y debido a la vaguedad en la redacción de la ley por parte del legislador, ha sido y sigue siendo tema de conflicto sin que a día de hoy exista unanimidad. Sin embargo, sí que, a través de la distinta jurisprudencia existente, encontramos un amplio consenso al respecto.

En este sentido, se deberán entender por pequeñas reparaciones y correrán por tanto a cargo del arrendatario, aquellas cuyo origen sea el desgaste propio de su uso, tales como arreglos de grifería, de persianas, puertas y ventanas, y electrodomésticos, y en general, todas aquellas de escasa cuantía económica, sin poder precisar una cantidad determinada.
En cambio, deberán correr a cargo del arrendador todas aquellas obras necesarias para conservar la habitabilidad de la vivienda, como pueden ser el arreglo o mantenimiento de la caldera, tuberías y todo lo referente a las derramas.

Desde G&G Abogados recomendamos que, a fin de evitar cualquier futuro malentendido, se recurra a un profesional del derecho para, previamente a la firma del contrato de alquiler, se introduzca en el mismo una cláusula que recoja, de forma detallada, todas aquellas “pequeñas reparaciones” que deban correr a cargo del arrendatario.

 by Laia Ardiaca

El procedimiento de desahucio por falta de pago se podría definir como aquel mediante el cual un propietario puede recuperar una finca entregada en arrendamiento cuando el arrendatario incumple sus obligaciones de pago de la renta, o de cantidades asimiladas a la misma (impago de suministros, gastos de escalera, etc.).
El procedimiento de desahucio por falta de pago se podría definir como aquel mediante el cual un propietario puede recuperar una finca entregada en arrendamiento cuando el arrendatario incumple sus obligaciones de pago de la renta, o de cantidades asimiladas a la misma (impago de suministros, gastos de escalera, etc.).

El procedimiento de desahucio viene regulado en la Ley de Enjuiciamiento civil, siendo la última reforma al respecto la contenida en la Ley 42/2015 de 5 de Octubre.
La demanda debe ir firmada por abogado y procurador (arts. 23 y 31 de la LEC), y debe estar acompañada de documentos que acrediten el impago de la renta o de cantidades asimiladas a la misma que se reclamen.
Una vez presentada la demanda, y admitida por el Juzgado, por parte del Letrado de la Administración de Justicia se dictará un Decreto en el que se requerirá al demandado para que, en el plazo de 10 días, realice alguna de las siguientes acciones:

1. Desaloje el inmueble y pague al demandante.
2. Comparezca ante el Juzgado y formule OPOSICIÓN, alegando las razones por las que entienda que no debe todo o en parte las cantidades que se le reclaman.
3. O bien deposite en el Juzgado las cantidades que se le reclamen en la demanda y las que adeude en ese momento, acción que se entiende en términos procesales como ENERVACIÓN, y que el demandado podrá llevar a cabo una sola vez, no pudiendo volver a realizarla en caso de una posterior demanda por parte del arrendador. Una vez enervada la acción, el arrendatario podrá continuar habitando en la vivienda arrendada.

En ese mismo Decreto, el Letrado de la Administración de Justicia expresará el día y hora para la posible vista del Juicio en caso que el demandado formule oposición, así como día y hora en la que se prevé el lanzamiento, esto es, el desalojo de la vivienda, en caso de que no la formule.
Una vez transcurrido el plazo de 10 días sin que el demandado haya contestado a la demanda, se dictará nuevo Decreto por el Letrado de la Administración de Justicia dándose por terminado el procedimiento, imponiendo las costas del mismo al demandado, y procediendo al lanzamiento en la fecha fijada en el anterior Decreto.