by Laia Ardiaca

La cubierta del edificio forma parte de la envoltura del mismo, protegiéndolo de los agentes externos. Es, por tanto, un elemento estructural que está sujeto a limitaciones de uso y de titularidad. El Tribunal Supremo ha declarado el carácter común por destino de la cubierta del edificio, no pudiendo desafectarse o convertirse en un elemento privativo de uno o algunos propietarios, ni siquiera cuando exista acuerdo de la Junta de Propietarios.
Así, las sentencias del Tribunal supremo de 8 de abril de 2011 y de 24 de abril de 2013, entre otras, son muy clarificadoras en este sentido:
“La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal”.
La lógica de esta cuestión radica en que no es conveniente ni prudente dejar al albur de uno o varios de los propietarios el destino de la estructura del edificio. La azotea debe ser correctamente utilizada y conservada, atendiendo a las limitaciones de carga, peso, volumen, dimensión, estado del pavimento y de los desagües, etc., de acuerdo con la normativa urbanística y sobre Propiedad Horizontal. Cualquier actuación en la cubierta debe ser debidamente autorizada y acordada por la Junta de Propietarios, sin perjuicio de la obtención de las licencias oportunas.
En muchos casos, la azotea es de uso exclusivo de algún propietario, por ser de acceso directo desde su vivienda. Esta circunstancia no lo convierte en su propiedad exclusiva, y cualquier modificación estará sujeta a la decisión de todos los vecinos, por la mayoría correspondiente conforme a la ley (art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio 1960; art. 553-25 Libro V Código Civil de Cataluña).

by Laia Ardiaca

​Las comunidades de propietarios conllevan la convivencia entre vecinos y pueden ser fuente de numerosos conflictos. Uno de ellos es el ruido o contaminación acústica de uno de los convivientes en el edificio, ya sea generado por un instrumento musical, un animal doméstico, una actividad comercial o cualesquiera otros, que perturbe la tranquilidad y el descanso de los demás de forma intolerable y continuada.
Las relaciones de vecindad implican una serie de derechos pero también de deberes, entre los que destacan el respeto a la tranquilidad de los demás comuneros.
La Ley de Propiedad Horizontal, la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley del Ruido y las diversas disposiciones administrativas tratan de tutelar y garantizar un ambiente saludable y libre de contaminación acústica.


¿Cómo actuar ante un vecino ruidoso?
Cuando nos encontramos en esta situación, en que uno de los vecinos del edificio lleva a cabo una actividad molesta e intolerable, debemos plantearnos los siguientes pasos:

• Asegurarnos de que el ruido o molestia excede de los límites legales y que no hay obligación legal de soportarlos: La normativa autonómica y municipal establece las normas ambientales y los niveles de decibelios tolerables. Además, debe tratarse de una inmisión más o menos continuada y no ocasional (obras, reparaciones, una fiesta).
• Intentar plantear la situación al vecino ruidoso para solventar el problema, adoptando las medidas necesarias (insonorización, concordar horarios, etc.).
• Si una solución amistosa no es posible, habrá que acudir al Presidente de la comunidad. El art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el Presidente requerirá a quien realice las actividades prohibidas, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Este requerimiento deberá ser escrito y fehaciente (burofax o notarial) y se efectuará al propietario de la vivienda y, en su caso, también a su ocupante (en caso de arrendamiento, por ejemplo).
• Si el vecino ruidoso persiste en su conducta, habrá que ir a juicio. Para ello, deberá celebrarse Junta de Propietarios en la que se acuerde entablar acción judicial de cesación y se autorice al Presidente a personarse en el juicio en nombre de la Comunidad.

En el caso de llegar a la vía judicial, habrá que tener en cuenta que los ruidos excesivos y continuados deberán acreditarse debidamente. Por ejemplo, mediante testigos, atestados policiales o bien levantamiento de acta notarial.
Atendiendo a la gravedad de los hechos, puede iniciarse la vía penal del art. 325 Código Penal que será más rápida y drástica, con una pena de 2 a 5 años de prisión.
En cualquier caso, puede reclamarse una indemnización de daños y perjuicios sufridos cuando resulten debidamente probados (informes psicológicos del estrés o insomnio padecido, por ejemplo).
Desde nuestro punto de vista, ante este tipo de conflictos o disputas vecinales la mediación puede jugar un papel importante, tratando de aproximar a las partes y encontrar una solución que conjugue los diversos intereses implicados, y evitando los costes y duración del juicio.